Site Sakinlerinin Hak Arayışında Yeni Bir Dönem Başlıyor

Ferhat YILDIRIM

Enerji Dünyası Kurucusu

Gazeteci-Yazar

Konutlarda yaşayan milyonlarca kat maliki, site yönetimlerinde yaşanan aksaklıklar, hukuksuzluklar ve denetimsizlik nedeniyle artık mağduriyetlerden bıkmış durumdadır. Bu durum, yalnızca maddi kayıplarla sınırlı kalmayıp, kat maliklerinin ruhsal olarak da baskı altında yaşamalarına neden olmaktadır.

Birçok site sakini, kötü yönetim ve yetersiz denetim nedeniyle yıllarca süren hukuksuz uygulamalarla karşılaşarak, kendi yaşam alanlarının keyfini süremediklerini ifade etmektedir. Yaşadıkları belirsizlik ve umutsuzluk, kaybettikleri güvenden kaynaklanarak, günlük yaşamlarını çekilmez bir hale getirmiştir.

Ancak, tüm bu sorunların ortadan kalkması için artık bir fırsat doğmuştur. Yeni düzenlemelerle birlikte, bu baskıdan kurtulma ve yaşam kalitesini artırma şansı, kat malikleri için cesaret verici bir başlangıcı temsil etmektedir.

Sevgili okurlar, yaşadıkları ortak alanlarda kaderine terk edilen site sakinleri için umut verici gelişmeler var ve bu gelişmeleri sizlere aktarmak istiyorum.

Sitelerde yöneticilerin görevlerini kötüye kullanmaları nedeniyle mağduriyet yaşayan vatandaşların sesi Ankara’da yankı buldu ve site yönetim hizmetlerinde köklü bir değişime kısa bir zaman kaldı.

27 Temmuz’da Ankara’da düzenlenen 5. Gayrimenkul ve Tesis Yönetim Zirvesi’nde konuşan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, sitelerde yaşayan insanların yaşam kalitesini artıracak ve mağduriyetini önleyecek yeni dönemin yakında başlayacağını duyurdu. Bu dönemle birlikte, yeni yasama yılında 941 bin yapı ve 20 milyon kişinin yaşam kalitesinin yükseleceğini belirtti.

Şimdi, Bakan Kurum’un bahsettiği yeni döneme ilişkin ayrıntıları, elimdeki belgeler ve yaptığım araştırmalar ışığında sizlerle paylaşmak istiyorum.

Özellikle 2026 yılının ilk çeyreğinde başlayacak yeni dönemle birlikte, yöneticilere ve denetçilere yönelik çok daha sert, mahkeme sürecine gerek kalmaksızın doğrudan uygulanabilecek ağır idari para cezaları getirilecektir. Sitelerde yaşanan kaosun sona ermesi için sabırla bekleyenler, artık bu bekleyişlerinin meyvelerini toplama zamanının yaklaştığını görecekler.

Bu önemli değişim rüzgârı, sadece kâğıt üzerinde kalmayacaktır. Bizzat sahada yaşanan sorunların, sizler gibi duyarlı vatandaşların Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yetkilileriyle paylaştığı somut yolsuzluk ve usulsüzlük örneklerinin, bu yasa taslağının oluşumunda ne denli etkili olduğunu biliyoruz.

Hatta, Başakşehir Belediyesi sınırları içerisinde bir sitede yaşanan yolsuzluk, zimmete para geçirme, tehdit, geri dönüşümlerin satılması ve özellikle KVKK (Kişisel Verilerin Korunması Kanunu) ihlallerini içeren kritik dosya, bu kanun taslağının oluşumuna önemli katkı sağlamıştır.

Yeni dönemin başlayacağının duyurulması, yeni kanunun yalnızca bir taslak olmaktan çıkıp, eylem zamanına girdiğinin en somut göstergesidir. Artık mevzuatın nasıl işleyeceğine dair görüşler bakanlığa iletilmiş durumdadır. Yani kanun devreye girdiğinde, süreçlerin nasıl işleyeceği ve yaptırımların nasıl uygulanacağı konusunda şimdiden adımlar atılmaya başlanmıştır. Yeni düzenlemelerin uygulama süreci için belirli adımlar ve zaman çizelgesi oluşturulmuştur. Uygulama sürecinde, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın belirleyeceği yöntemler ve kriterler doğrultusunda, ilgili yetkililerin ve denetim organlarının aktif rol alacağı bilgisi paylaşılmıştır.

Yaklaşan bu yeni düzenlemelerle birlikte, yönetim şirketlerinin ve site yöneticilerinin yanı sıra, denetim görevini layıkıyla yapmayan denetçiler de ağır yaptırımlarla karşı karşıya kalacaktır. Denetimi usulüne göre yapmadığı tespit edilen denetçilere, en az 50.000 TL olmak üzere ciddi idari para cezaları uygulanacaktır.

Bu cezalar, Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslara göre doğrudan idari yoldan kesilecektir ve dolayısıyla, uzun ve yıpratıcı mahkeme süreçlerine girmeksizin usulsüzlük yapanlar doğrudan cezalarla karşılaşacaktır. Örneğin, yöneticilerin yasalara aykırı hareket etmesi durumunda, hızlı ve etkili bir denetim süreci başlatılarak gerekli hukuki yaptırımların uygulanacağı garanti altına alınacaktır.

Site sakinlerinden oluşan heyetlerde ve yönetimde örgütlenen kişiler, artık kanunsuz aleni eylemleriyle site sakinlerini mağdur edemeyecekleri gibi, kanunların emrettiği şekilde teminat veremeyen ve kurallara uymayan şirketlerde de faaliyet gösteremeyeceklerdir. Sadece şahıs yöneticilere değil, kanuna uygun hareket edilmediği durumlarda şirketlere de ağır cezalar verilecektir.

Yeni sistemle birlikte, her yönetim şirketinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan yetki belgesi alması zorunlu hale gelecektir. Bu yetki belgesi dört yıl süreyle verilecek ve süresi dolduğunda vize edilmesi gerekecektir. En önemlisi, bu yetki belgesi devredilemeyecek veya başkası adına kullanılamayacaktır. Daha önce yetki belgesi iptal edilmiş yönetim şirketlerinin ortakları, başka bir yönetim şirketinde görev alamayacak veya yeni bir şirket kuramayacaklardır. Site sakinlerini zarara uğrattığı tespit edilenler kara listeye alınacaktır.

Ayrıca, yönetim şirketleri, üstlendikleri her bir hizmet sözleşmesini on beş gün içinde Bakanlığa bildirmekle yükümlü olacaktır. Bu bildirimi yapmayanlara, sözleşme bedelinin %20’si oranında ceza kesilecektir. Yetki belgesi olmadan faaliyet gösterenlere ise 500.000 TL ceza uygulanacaktır. Bu miktar, tekrarında iki katına çıkacaktır. Yönetim şirketlerinin görev ve sorumluluklarını eksiksiz yerine getirmelerini temin etmek amacıyla, Bakanlıkça belirlenen tutarda teminat alınması da kat malikleri için önemli bir güvence olarak kanunda yer almaktadır.

Yönetim hizmetlerinin denetimi, yeni bir boyut kazanıyor. Artık yönetim şirketlerinin sunduğu hizmetler ile kat malikleri kurulunca yürütülen yönetim hizmetleri, ilgili idare tarafından denetçiler aracılığıyla işletme projesi döneminde en az bir kez denetlenecektir. En kritik detaylardan biri, kat maliklerinin, kiracıların ve intifa hakkı sahiplerinin yönetim işlerine dair bireysel başvurularının bu denetim faaliyetleri esnasında değerlendirilecek olmasıdır. Bu durum, vatandaşın şikayetinin doğrudan denetim mekanizmasına entegre edildiği anlamına geliyor. Denetim sürecinin etkinliği, düzenli aralıklarla yapılacak denetimlerle sağlanacaktır. Bu denetimlerde, bağımsız denetçiler tarafından gerçekleştirilen kontroller, site yönetimlerinin ve hizmet sağlayıcıların yasalara uygunluğunu gözetleyecek ve gerektiğinde yaptırımlar uygulanacaktır.

Bu yeni yasa, kurumsal bir yapıya sahip olan ve site sakinlerine kaliteli hizmet sunan yönetim şirketleri için memnuniyet kaynağı olurken, yalnızca kurumsal olmayan ve site sakinlerini mağdur edenlerin hoşnut olmayacağı bir düzenleme niteliği taşımaktadır.

Ayrıca, konutlarda çalışacak tesis yöneticileri ve denetçiler için zorunlu eğitim ve belgelendirme sistemi getirilmektedir. Bu sistem, sektörde profesyonelleşmeyi artıracaktır. Bu eğitimleri alan kişiler, ‘Ben artık eğitim aldım, sertifikam var’ diyerek site yönetimlerinde yer alsalar bile, site sakinlerini zarara uğratmaları durumunda bu eğitimlerin geçerliliği olmayacak ve alacakları cezalarla site sakinlerine karşı hak ihlallerinin bedelini ödeyeceklerdir. Site sakinlerinin mağdur edilmesi sonrasında yapılan müfettiş incelemelerinde hukuksuz işlemlere imza atan yöneticiler, artık site sakinleri tarafından değil, Çevre Bakanlığı müfettişleri ve ilgili idare tarafından mahkemeler ve savcılıklar önünde yargılanacaktır.

Peki, yaşam alanlarınızda sorun yaşayan site sakinleri olarak size düşen nedir?

Eğer hâlâ yaşam alanlarınızda bir ihlale uğruyor, kötü yönetim hizmetleri veya hukuksuzluklarla karşılaşıyorsanız, artık bunları kayıt altına almanın ve belgeleyip ilgili mercilere ulaştırmanın tam zamanıdır.

Yöneticilerin yaptıkları hukuksuzlukları, yerine getirmedikleri hizmetleri ve şeffaf olmayan harcamaları titizlikle belgeleyin. Toplayacağınız her bilgi ve belge, 2026’da başlayacak ‘hesap verme yılları’ için elinizdeki en güçlü koz olacak.

Yeni dönem, site yönetimlerinde kalitenin, şeffaflığın ve sorumluluğun ön planda olacağı bir geleceği müjdeliyor.

Unutmayın, sizin sesiniz ve çabanız bu değişimin fitilini ateşledi. Şimdi sıra, hak ettiğiniz yaşam kalitesine kavuşmanızdadır.

Yazar Ferhat YILDIRIM’ın Önceki Yazıları

Cildi Kara Yüzü Ak Madencilerimiz ve Ameleler Birliği Okumak İçin;

NATO ve Rusya’nın Enerji Düellosu Okumak İçin;