Kentsel Dönüşümde Farklı Durumlarda Maliklerin Karar Alma Usulü

Dr. Av. Ali YÜKSEL

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı

Yapı hakkındaki rapor riskli olduğu sonucu ile kesinleştikten sonra, malikler ne zamana kadar karar alacaklardır?

6306 sayılı Kanun’un 6/1.maddesin önceki hali şu şekildedir: “Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. […] Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir”.

Maddenin mevcut geçerli hali ise şöyledir ‘’ Madde 6- (1) (Değişik: 14/4/2016-6704/23 md.) Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Başkanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. (Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz. (Ek cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. (Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. (Ek cümleler:7/11/2023-7471/10 md.) Yapılacak yeni uygulamaların gerektirdiği; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil ve benzeri işlemler, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri ile diğer idareler/kurum ve kuruluşlar nezdinde, maliklerin tamamının ve ilgililerinin muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemler hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile aldıkları karara istinaden yapılır. İdareye paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri sunulabilir.

Uygulama Yönetmeliği 8/1. maddesinde ‘’(1) Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi suretiyle, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdareden ister.‘’

8/3. maddede ise ‘’Riskli yapının yıktırılması için İdarece; a) Doksan günden fazla olmamak üzere süre verilerek ve bu süre içinde yapı tahliye edilmediği ve yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca tahliye edileceği ve yıktırılacağı belirtilerek, riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması yapı maliklerinden istenir.’’ denilmiştir.

Burada idare tarafından 90 günlük süre verilecek bu süre hem tahliye hem de yıkım içindir. Yıkım için ayrı bir süre yoktur.

Maliklerin riskli rapor için başvuru yapılmasından önce bir araya gelerek karar vermeleri mümkündür. Ancak burada 634 sayılı KMK hükümleri çerçevesinde alınacak kararlarda, bu yasadaki pay ve paydaş çoğunluğu aranacaktır. Maliklerin tamamı katılmak ve karara olumlu oy vermek kaydıyla binayı yenileyebileceklerdir. Buradaki yenileme kentsel dönüşüm değil 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre yapılacak bir uygulamadır.

Ancak 6306 sayılı Yasaya uygun bir yenileme ancak riskli yapı müracaatı ile başlayacaktır. Bu müracaattan sonra, rapor riskli bir yapı kararına varmış ve bu rapor kesinleşmişse artık 6306 sayılı Yasanın ‘’özel rejimi’’ ne girilmiştir. Burada maliklerin belli kurallar dışına çıkma imkanları kısıtlanmaktadır.

Malikler, yapının riskli olduğu ortaya çıktıktan sonra, kimin çağrısı ile, nerede, ne usulle, çağrı araçlarının veya toplantı yerinin masraflarının nasıl karşılanacağına dair bir hüküm 6306 sayılı Kanun’da veya Yönetmelikte yer almamaktadır. Burada uygulamada eski yöneticinin ya da müteşebbis heyet oluşmuşsa bu kişilerin işlemleri yürüttüğü görülmektedir.

Yapıda kat mülkiyeti veya irtifakı yoksa, riskli raporun kesinleşmesinden önce veya sonra her iki durumda da arsa paylarına göre işlem yapılacaktır. Burada, arsa payları ile fiziki binada yer alan bölümlerin metrekare veya konum itibarıyla birbirinden değer bakımından farklı olmasında ortaya çıkacak problemlerin nasıl giderileceği Yasa veya yönetmelikte yer almamaktadır. Bu durumda, maliklerin yeni yapıda ne kadar m2 veya değerde bir bağımsız bölüm alacak olmaları tartışmaya yol açmaktadır. Bu tartışma soncunda anlaşma sağlanamaz ise, tarafların bir dava açarak ‘’muarazanın giderilmesi’’ veya ‘’mülkiyetin tespiti’’ davası açmaları faydalı olacaktır^[1].

Bu açıklamalardan yola çıkılarak, risk durumu kesinleştikten ve bina yıkıldıktan sonra 30 gün içinde maliklerin bir araya gelmeleri ve anlaşmalarının önemli olduğu görülmektedir. Ancak bu bir araya gelme fiziki olarak bir ‘’KMK genel kurulu değil, malikler toplantısı’’ hükmünde olacaktır. Artık kat irtifakı veya mülkiyeti bulunmamaktadır. Malikler artık arsada görünen oranda maliktirler. 6306 sayılı Kanun önceleri maliklerin toplantı yapmasını bina yıkılmadan önce ve sonra ayrı rejime tabi tutmaktaydı. Yeni durumda Kanun’un 6. maddesinde ‘…İdareye paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri sunulabilir.’’ denilmektedir. Buna göre ‘’karar tutanağı’’ ve bu tutanakta maliklerin salt çoğunluk imzasının tespit edilmiş olması yeterlidir. Karar tutanağı olmadan bu maliklerin vekaletnamesi de yeterli sayılmıştır. Bu tutanağın veya imzaların noterde yapılması aranmamıştır. Vekaletnamelerin ise noterden mi adi yazılı mı olduğu belirli değildir. Bu bakımdan adi yazılı vekaletname de olabileceği kanaatindeyiz.

Birlikte mülkiyetin bir türü olan paylı mülkiyet konusunda 4721 sayılı TMK 688.maddesi ‘’Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur’’ hükmünü getirmiştir. Burada tapuda görünen paylar ne kadarsa malikler yeni yapıda ancak bunu iddia edebilecekleridir. ‘’Başka türlü belirlenmedikçe’’ ifadesi, eğer tarafların kendi aralarındaki kullanımları, satın alma belgeleri, paylarına düşen bina aidatları, bina için harcamalarda ödeme oranları, belediyedeki emlak vergisi gibi delilleri ‘’başka türlü kullanım’’ konusunu ispatlamaya yarayacaktır. Tarafların anlaşamaması durumunda mahkeme ‘’başka türlü kullanımı’’ belirleyebilir.

Bir parsel üzerinde birden fazla bina varsa ve tamamı riskli yapı raporu almış ise, burada maliklerin oy oranı, parselin tamamında bulunan bütün yapıların maliklerinin salt çoğunluğu olacaktır. Zira Uygulama Yönetmeliği 15/6. maddesi bu konuda ‘’ Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde, yürütülecek uygulamalara yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında bütün paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.‘’ denilmiştir.

---

[1] Bu konuda açılacak davalar için yukarıda tabloya bakınız (Tablo: Kentsel Dönüşümde Açılacak Davalar)

Yazar Ali YÜKSEL‘ın Önceki Yazıları

Kentsel Dönüşümde “Süper Madde” : 6306 Sayılı Kanun 6/A Maddesi Okumak İçin