Kat Mülkiyeti Kanunu Değişikliği Ne Getiriyor?

Dr. Av. Ali YÜKSEL

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı

634 sayılı Kanundaki mevcut uygulama şöyleydi:

35. Maddede Değişiklik:

‘’ II – Yöneticinin görevleri:

1. Genel yönetim işlerinin görülmesi:

Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim plânında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması ‘’ şeklindeydi.

Buna göre: Yönetici, bina veya siteye yapılacak harcamalar için,  kat malikleri toplantısında alınmış bir karar olmaksızın, takvim yılının başında ya da yönetim planında farklı bir tarih konulmuşsa o tarihte kendi belirlediği bir rakamı avans olarak toplama yetkisi vardı.  Bu hükme göre Yönetici, kendi insiyatifiyle, maliklere danışmadan veya karar almadan, yüksek veya bazen keyfi avans toplayabiliyordu. Geçmiş yıl bütçesinin üzerine enflasyon vs ile bir korelasyon kurmadan da artış yapabiliyordu. Bu avans bitince tekrar avans talep edebiliyordu. Bu durum maliklerin toplantılara gelmemesi sebebiyle malik denetiminden kaçan bir konuydu. Kiracıların ise bu rakama itiraz hakkı yoktu.

Bu hüküm değişti:

Yöneticinin burada tekrar avans toplama yetkisi kaldırıldı. Malikler tarafından işletme projesi onaylandığında ise bu avans uygulaması kalkacaktır.

37. Maddede yapılan değişiklik:

Yöneticinin takvim yılı başında kendisinin yapacağı işletme projesi yani bir yıl içinde apartman veya site için harcanacak rakamların tahmini miktarı ve bunların malik ve kiracıların durumuna göre ödeyecekleri payı hesaplar.

Mevcut uygulamada, yönetici işletme projesini hazırlamakta ve maliklere çoğu zaman tebliğ etmemekteydi. Yönetici işletme projesini hazırlamadan devamlı avans toplayarak da işlemleri devam ettirebiliyordu. Bazen yıllar geçtiği halde genel kurul toplanmadan avans toplayarak yönetilebiliyordu.

Yeni durumda; işletme projesini hazırlama veya hazırlatma görevinin maliklere ait olduğu ve kat malikleri kurulu toplantısında projenin tartışılarak onaylanması hedeflenmiştir. Kat malikleri toplantısı yapıldığı halde de eğer proje hazırlanmamışsa, bu kez yönetici ‘’ geçici proje ‘’ hazırlayacak ama 3 ay içinde kat malikleri kuruluna onaylatacaktır. Yani projeyi hazırlamak ve onaylamak kat malikleri kurulunun ana görevi olduğu belirtilmiş, yöneticinin yetkileri kısıtlanarak tanımlanmıştır. Yönetici, kat malikleri kurulunca işletme projesi yapılmadan kendisi ‘’ geçici’’ proje hazırlayacağında ise ; geçmiş yılın projesindeki bedele ancak ‘’ yeniden değerleme oranı’’ kadar bir artış yapacaktır. Burada amaç keyfi veya aşırı bir artışı engellemektedir. Ancak konu Kat Malikleri Kurulu gündemine geldiğinde, yeniden değerleme veya enflasyon sınırı olmadan Kurul bu işletme projesindeki yeni rakamları  belirleyebilir. Ancak, şunu da açıklamak gerekir; Burada kat malikleri kurulu da keyfi davranmışsa, gerçek harcamalarla ilgisi olmayacak dayanaksız artış yapmış ve projeyi böyle kabul etmişse, bunun iptali maliklerce mahkemeden istenebilir.

70. Maddede yer alan değişiklik:

Bu madde toplu yapılardaki yönetim planını düzenlemektedir. Toplu yapılarda yönetim planı değişikliği toplu yapıların temsilciler kurulunun üye sayısının  4/5’i iken, bu konuda karar alma ve değişiklik için ağır bir koşul olduğu uygulamada görüldüğünden, bu oran 2/3’e düşürülmüştür. Buna karşılık bireysel binalarda bu oran halen 4/5 olarak kalmış, değişmemiştir.

Yazar Dr. Av. Ali YÜKSEL‘ın Önceki Yazıları

Tarım Arazilerinde Yapılan Kaçak Yapıların Durumu Okumak İçin

On Soruda Değer Artış Payı “Değer Artış Payı Ne Getiriyor” Okumak İçin 

6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu Kapsamında Cumhurbaşkanı Kararına Karşı İtiraz ve Dava Yolu Okumak İçin 

Emlak Vergisine Karşı Açılması Gereken Davalarda Süre Tartışmaları Okumak İçin 

Kentsel Dönüşümde Farklı Durumlarda Maliklerin Karar Alma Usulü Okumak İçin 

Kentsel Dönüşümde “Süper Madde” : 6306 Sayılı Kanun 6/A Maddesi Okumak İçin